惠州中潜大厦折价司法变卖偿债，不良不动产处置热度攀升

近日，阿里资产司法处置平台正式上架位于广东省惠州市惠阳区主城核心区的中潜大厦不动产变卖项目，该标的因上市公司债务逾期被司法处置，评估价超1.45亿元，变卖起始价仅约8100万元，直接折价近五成，成为近期大湾区关注度较高的不良商业不动产拍卖标的。

本次处置标的物具体坐落于惠阳区淡水街道金惠大道30号，土地使用权面积3053.6平方米，土地规划用途为商服用地；整栋楼宇总建筑面积26691.46平方米，包含地下一至二层车库、设备配套用房，地上1至19层为商业、办公一体化物业，产权登记所有人为中潜股份有限公司。

从区位配套来看，该大厦地处惠阳城区成熟商圈主干道旁，多条城市公交线路直达，周边聚集天虹购物中心、城区公立中小学、商业银行、社区商超等完备生活商务配套，人流车流稳定，具备成熟办公、商业出租运营基础。截至6月11日下午变卖周期内，该标的累计吸引2641次线上围观，44名意向投资者设置开拍提醒，线下尽调预约量持续增加。

本次大幅折价处置，根源是产权方中潜股份连续多年经营亏损，叠加多笔金融债务到期无法按期兑付，被债权人申请强制执行，名下核心固定资产进入司法变卖流程。本次变卖起拍价8102.64万元，对比第三方评估总价1.452亿元，折扣率约55.8%，折算楼面单价仅3034.6元/㎡，远低于片区新建商务写字楼市场价，具备较高不良资产投资性价比。

业内不良资产处置人士分析，当前大湾区二线城市核心地段商业写字楼类不良资产正在加速出清，金融机构不再长期持有抵债物业，转而通过网络司法拍卖、协议变卖批量回笼资金。这类带稳定区位配套、可即时出租运营的整栋大厦标的，相较于零散住宅债权包，更容易受到产业投资方、私募资产管理机构、实业企业自用置业资金青睐。

本次变卖设置完整竞买门槛，自然人、法人、具备足额出资能力的其他机构均可参与报名，竞买保证金按变卖起拍价比例设置，加价幅度固定，变卖周期结束后若无更高出价，则首轮出价最高者直接成交。如若本次首轮变卖流拍，法院后续大概率启动二次降价处置程序，资产折价空间会进一步扩大。

本次中潜大厦不良不动产处置，也是珠三角上市公司经营性不良资产批量进入法拍市场的典型案例。随着银行、AMC加速不良资产压降节奏，城市核心区优质商业物业法拍供应量持续走高，折扣拿楼、改造运营、租金回流的传统不良投资模式，重新获得市场资金关注。