亚洲市场
华润6.57亿接盘停工五年合肥苏宁广场，6月地产不良处置加速落地
新闻摘要
6月13日，搁置五年的合肥苏宁广场在建商业项目第三次司法拍卖成交，华润置地全资平台以6.57亿元竞得项目全部在建工程、商服国有建设用地使用权，成为本月地产不良资产处置标志性成交案例。
正文内容
6月13日，搁置五年的合肥苏宁广场在建商业项目第三次司法拍卖成交，华润置地全资平台以6.57亿元竞得项目全部在建工程、商服国有建设用地使用权，成为本月地产不良资产处置标志性成交案例。
1. 项目基础背景
该项目规划为城北大型商业综合体，原计划总投资50亿元，2021年因苏宁系债务危机全面停工，遗留工程欠款、金融债权、供应商欠款多重债务纠纷，评估原值10.21亿元。
2. 三轮拍卖折价过程
• 首轮（4月24日）：起拍价10.21亿元，线上1.8万人次围观，无竞买人，流拍；
• 二轮（5月27日）：降价至8.17亿元，近万人关注，依旧流拍；
• 三轮（6月13日）：起拍价下调至6.53亿元，两家房企报名，华润小幅加价至6.57亿元成交，整体折价超35%。
3. 竞买硬性约束
成交附带履约条件：5000万元履约保证金全额缴纳；12个月内全面复工；30个月内整体开业；承接项目全部抵押债权及部分工程欠款，同步完成债权和解。
二、同期行业批量处置动态（2026年6月上旬全市场数据）
（一）地产不良：AMC批量设立基金抄底长三角困境项目
1. 浙商资产联合金毅资产、绿庭投资，组建专项基金，3折起批量收购上海、杭州、宁波烂尾住宅、停工商业、闲置工业用地资产包，6月进入集中投放周期，依托地方AMC牌照对接银行批量不良债权。
2. 广州资产联合太盟投资设立30亿元困境地产纾困基金，主攻粤港澳大湾区出险房企存量项目，以债务重组、资产盘活替代单纯拍卖。
（二）银行零售不良：个贷转让规模快速反弹，多家银行二次挂牌
1. 全市场数据：截至6月10日，2026年金融机构银登中心挂牌不良本息合计1570亿元，6月上旬单旬新增转让规模410亿元，环比5月大幅回升；国有大行、股份行挂牌公告占比超60%。
2. 典型案例：6月10日江苏银行二次挂牌12.04亿元信用卡不良资产包，包含77152笔债权、76338户借款人，加权平均逾期783天，5月首次挂牌无人接盘，下调估值后重新上架；当月该行3笔重新挂牌个贷不良总规模突破32亿元，长账龄零售不良处置压力凸显。
（三）对公大额不良重组案例：宁波AMC化解3.83亿化工企业逾期债权
6月8日，农药上市公司红太阳发布重组公告，宁波AMC收购江苏建行持有的旗下两家核心子公司逾期债权，基准日本息3.83亿元（本金2.57亿、利息1.26亿），债务重组后豁免2.17亿元负债，企业仅需偿还1.86亿元重组本金，分期3年清偿，以上市公司流通股票作为增信处置兜底，成为地方AMC市场化债转股+债务豁免的标杆案例。
三、行业底层数据与监管政策支撑
1. 银行业不良基本面
2026年一季度商业银行不良贷款余额3.7万亿元，单季新增1742亿元，不良率1.51%，环比上升0.02个百分点；银行净息差持续收窄，自有资金核销能力受限，批量转让、债务重组、司法拍卖成为主流出清渠道。
2. 核心政策红利（2026年生效）
• 个人不良贷款批量转让试点延期至2026年12月31日，银登中心交易手续费八折减免；
• 监管放开两户对公不良联合组包转让，六大行、股份制银行、地方试点中小银行可两户打包上银登中心公开竞价，大幅降低对公小额不良处置成本；
• 鼓励全国AMC、地方AMC联合外资、产业资本设立地产纾困专项基金，配套地方政府土地规划、税费减免支持盘活烂尾项目。
四、业内专家解读（同策研究院联席院长宋红卫，6月16日）
1. 地产不良折价成交成常态逻辑
当前出险商业项目普遍存在工程烂尾、债权关系复杂、招商周期长三大痛点，社会资本单独承接风险过高；华润等产业房企具备运营、招商、改造全链条能力，愿意深度折价拿地，通过长期运营收回成本，单纯财务投资人逐步退出商业不良赛道。
2. 全年市场趋势预判
一是供给端持续放量：银行个贷、对公、地产不良三季度仍将集中出表，全年不良挂牌总规模有望突破3000亿元；
二是受让端分化：地方AMC主攻本地零售、中小对公不良，全国性AMC+产业资本联合体主导百亿级地产纾困项目；
三是处置模式升级：单纯拍卖占比下降，债务重组、债转股、资产盘活、基金持有运营将成为主流处置方式，短平快折价抛售时代逐步结束。
五、行业现存难点
1. 长账龄个贷资产包流动性差，多次流拍、二次挂牌现象普遍，部分逾期超2年债权折扣低至1-2折；
2. 烂尾地产项目债权主体多元（银行、信托、施工方、个人购房者），和解谈判周期长，盘活落地周期普遍2-4年；
3. 第三方催收合规监管趋严，银行自主催收人力成本上升，智能催收、合规外包成为替代方案。
1. 项目基础背景
该项目规划为城北大型商业综合体，原计划总投资50亿元，2021年因苏宁系债务危机全面停工，遗留工程欠款、金融债权、供应商欠款多重债务纠纷，评估原值10.21亿元。
2. 三轮拍卖折价过程
• 首轮（4月24日）：起拍价10.21亿元，线上1.8万人次围观，无竞买人，流拍；
• 二轮（5月27日）：降价至8.17亿元，近万人关注，依旧流拍；
• 三轮（6月13日）：起拍价下调至6.53亿元，两家房企报名，华润小幅加价至6.57亿元成交，整体折价超35%。
3. 竞买硬性约束
成交附带履约条件：5000万元履约保证金全额缴纳；12个月内全面复工；30个月内整体开业；承接项目全部抵押债权及部分工程欠款，同步完成债权和解。
二、同期行业批量处置动态（2026年6月上旬全市场数据）
（一）地产不良：AMC批量设立基金抄底长三角困境项目
1. 浙商资产联合金毅资产、绿庭投资，组建专项基金，3折起批量收购上海、杭州、宁波烂尾住宅、停工商业、闲置工业用地资产包，6月进入集中投放周期，依托地方AMC牌照对接银行批量不良债权。
2. 广州资产联合太盟投资设立30亿元困境地产纾困基金，主攻粤港澳大湾区出险房企存量项目，以债务重组、资产盘活替代单纯拍卖。
（二）银行零售不良：个贷转让规模快速反弹，多家银行二次挂牌
1. 全市场数据：截至6月10日，2026年金融机构银登中心挂牌不良本息合计1570亿元，6月上旬单旬新增转让规模410亿元，环比5月大幅回升；国有大行、股份行挂牌公告占比超60%。
2. 典型案例：6月10日江苏银行二次挂牌12.04亿元信用卡不良资产包，包含77152笔债权、76338户借款人，加权平均逾期783天，5月首次挂牌无人接盘，下调估值后重新上架；当月该行3笔重新挂牌个贷不良总规模突破32亿元，长账龄零售不良处置压力凸显。
（三）对公大额不良重组案例：宁波AMC化解3.83亿化工企业逾期债权
6月8日，农药上市公司红太阳发布重组公告，宁波AMC收购江苏建行持有的旗下两家核心子公司逾期债权，基准日本息3.83亿元（本金2.57亿、利息1.26亿），债务重组后豁免2.17亿元负债，企业仅需偿还1.86亿元重组本金，分期3年清偿，以上市公司流通股票作为增信处置兜底，成为地方AMC市场化债转股+债务豁免的标杆案例。
三、行业底层数据与监管政策支撑
1. 银行业不良基本面
2026年一季度商业银行不良贷款余额3.7万亿元，单季新增1742亿元，不良率1.51%，环比上升0.02个百分点；银行净息差持续收窄，自有资金核销能力受限，批量转让、债务重组、司法拍卖成为主流出清渠道。
2. 核心政策红利（2026年生效）
• 个人不良贷款批量转让试点延期至2026年12月31日，银登中心交易手续费八折减免；
• 监管放开两户对公不良联合组包转让，六大行、股份制银行、地方试点中小银行可两户打包上银登中心公开竞价，大幅降低对公小额不良处置成本；
• 鼓励全国AMC、地方AMC联合外资、产业资本设立地产纾困专项基金，配套地方政府土地规划、税费减免支持盘活烂尾项目。
四、业内专家解读（同策研究院联席院长宋红卫，6月16日）
1. 地产不良折价成交成常态逻辑
当前出险商业项目普遍存在工程烂尾、债权关系复杂、招商周期长三大痛点，社会资本单独承接风险过高；华润等产业房企具备运营、招商、改造全链条能力，愿意深度折价拿地，通过长期运营收回成本，单纯财务投资人逐步退出商业不良赛道。
2. 全年市场趋势预判
一是供给端持续放量：银行个贷、对公、地产不良三季度仍将集中出表，全年不良挂牌总规模有望突破3000亿元；
二是受让端分化：地方AMC主攻本地零售、中小对公不良，全国性AMC+产业资本联合体主导百亿级地产纾困项目；
三是处置模式升级：单纯拍卖占比下降，债务重组、债转股、资产盘活、基金持有运营将成为主流处置方式，短平快折价抛售时代逐步结束。
五、行业现存难点
1. 长账龄个贷资产包流动性差，多次流拍、二次挂牌现象普遍，部分逾期超2年债权折扣低至1-2折；
2. 烂尾地产项目债权主体多元（银行、信托、施工方、个人购房者），和解谈判周期长，盘活落地周期普遍2-4年；
3. 第三方催收合规监管趋严，银行自主催收人力成本上升，智能催收、合规外包成为替代方案。