希腊央行完成年内最大规模住宅不良债权线上拍卖，跨境私募资本集中抄底抵押房产资产包

6月18日10时至19日10时，希腊央行联合国内阿尔法银行、国民银行、比雷埃夫斯银行、欧洲银行，开展本年度规模最大批量住宅类不良贷款线上密封竞价拍卖，全部资产包于19日晚间完成竞价并公示成交结果，本次拍卖全程依托希腊官方线上司法拍卖平台eauction.gr开展，面向全球具备资质的境外不良资产投资机构开放竞标。

本次拍卖标的均为逾期超90天居民住房抵押不良债权，底层抵押物分布雅典、塞萨洛尼基、克里特岛等希腊核心旅游城市住宅物业，是希腊二季度集中释放的存量居民坏账，银行通过批量转让方式压降表内信贷风险。本次债权账面总规模达21.37亿欧元，拆分8个独立资产包，单包账面规模区间1.22亿欧元至5.86亿欧元；底层对应9642套不动产，涵盖城市公寓、滨海度假住宅、近郊独栋房产，全部完成法院查封与抵押确权，不存在权属纠纷。资产逾期结构中，62%贷款逾期1至3年，剩余38%逾期超3年，均已进入司法强制执行流程，所有资产包统一以债权账面原值折价起拍，起拍折扣区间12%至18%。

资质审核阶段，全球共计42家机构完成准入备案，包含25家欧盟本土不良资管基金、11家美国跨境债务私募、6家中东主权财富配套资管机构；最终31家机构递交有效密封报价，参与热度较今年一季度同类拍卖提升68%。雅典滨海住宅债权包竞争最为激烈，累计经历57轮出价，其余内陆住宅资产包平均竞价轮次15至28轮。

本次8个资产包全部顺利成交无一流拍，全场综合平均成交折扣达账面原值23.7%，大幅超出银行事前预设底价区间。账面规模5.86亿欧元的雅典主城滨海住宅资产包以账面值29.1%的价格成交，中标方为美国橡树资本旗下欧洲不良投资基金；塞萨洛尼基城市住宅资产包由意大利Banca Ifis不良资管收购，成交折扣24.3%；克里特岛度假住宅债权组合被中东区域资产管理基金拿下，成交均价21.5%。按照交易规则，中标机构需在7个工作日内缴纳30%交易保证金，90日内付清全部转让款项，希腊合作银行同步完成债权转让公证、不动产抵押变更登记等全套手续。

希腊央行金融稳定部门负责人在19日晚间发布解读称，本次拍卖成交结果超出市场预期，印证跨境资本持续看好希腊不动产不良资产的长期修复价值，该国还计划在7月、9月分两批推出工商业类不良债权资产包，持续推进银行业不良存量出清。橡树资本欧洲债务投资总监表示，南欧住宅不良资产折价空间充足、底层房产具备稳定增值逻辑，机构2026年会持续加码希腊、西班牙同类线上拍卖项目。欧盟银行业分析师评价，本次拍卖平均成交折扣较一季度18%均值明显上行，反映跨境资金对南欧不良资产竞争加剧，后续银行同类债权处置回收效率将持续改善。

从行业基本面来看，希腊央行一季度数据显示国内银行业整体不良贷款率降至3.1%，较2022年11.4%的历史峰值显著回落，但居民住房类不良贷款仍占全部不良资产62%，是当前处置核心板块。近年希腊旅游地产与雅典中心城区住宅价格持续回暖，抵押物升值预期大幅提升外资入场意愿；同时欧盟欧洲央行出台监管要求，规定南欧银行需在2026年末前完成存量逾期住房贷款20%压降目标，倒逼本土银行集中在二季度批量拍卖转让债权。此外希腊今年优化外资参与政策，简化境外投资机构资质审核、开户流程，线上拍卖平台配套英文尽职调查数据库，有效降低跨境机构尽调参与成本。

市场人士同时提示相关风险，一方面区域能源价格波动、欧洲通胀走势会持续影响希腊居民偿债能力，未来潜在新增不良贷款仍存在上行压力；另一方面大量不良债权转入境外基金后，集中司法处置或会抬高当地居民房屋收回比例，引发一定民生层面争议。综合市场预判，下半年希腊不良资产拍卖供给量将维持高位，海外私募、主权基金仍会保持稳定布局节奏，资产成交折价或将继续小幅走高。