门槛超80亿！上海超级烂尾项目上架法拍

起拍价上海第一 全国第二

拍卖标的位于上海闵行区申长路979号，包含土地使用权及在建工程，其中，土地使用权方面，合计面积9.21万平方米，总建筑面积50.88万平米，其中地上面积26.38万平米，地下面积24.50平米。

项目分为两宗地块，均为商服，使用年限至2052年2月；建工程方面，项目分A、B两区，共计13栋楼，主体封顶外立面完工，但室内工程未完成。

该项目参拍保证金4亿元，加价幅度500万元，竞价周期1天。值得注意的是，竞得方还需要承担补缴地下商业部分约3亿元土地出让金的义务，这意味着78.43亿元起拍价基础上，买家接手资金门槛进一步抬升。

从建筑体量和价格来看，仅次于天津高银117大厦资产包（建面超100万，起拍价86.67亿元），位居全国第二，但对于上海市来说，是其线上司法拍卖历史上体量最大的单宗不动产标的。

这宗地处虹桥商务区核心位置的大型商办综合体，其实并非恒大原生项目，历经多轮股东更迭，两度停工，走过了长达十余年跌宕起伏的开发之路。

15年坎坷 两次烂尾

恒大虹桥国际最初案名为虹源盛世国际文化城，由红星美凯龙、深圳盛世万象投资管理有限公司、沈阳首源投资管理有限公司合资，于2011年以30.67拿下，是当年虹桥商务区核心区规模最大的综合体项目之一。

规划打造集办公、酒店、商业、会展、文娱多元业态于一体的城市综合体，项目总投资规划70亿元，原计划2013年开工、2016年竣工交付。

但地块成交之后，开发节奏不及预期，2014年开始，原始投资方内部出现分歧，合作股东陆续退出，股权频繁变动，资金供给开始出现缺口，最后的股东中，仅剩下了深圳盛世万象。

2015年，项目主体结构好不容易封顶，但资金又出现问题，这次彻底停滞，一停就是三年。

此时的虹桥商务区已经进入建设高峰期，周边的万科、龙湖、瑞安等多个商业办公项目陆续建成投用，这座体量庞大项目就显得格外扎眼。

2018年，正值恒大全国扩张，恒大地产通过股权收购方式入局并更名为恒大虹桥国际。

此后，恒大投入资金完成项目全部外立面施工，抢抓首届中国国际进口博览会的时间节点完成外部形象落地。

当时给市场传递出项目即将全面复工的强烈信号。

没想到，2020年随着恒大债务危机，项目再度全面停工，这座位于上海核心区位的大型在建工程，再次沦为巨型的不良资产。

考验接盘者实力

刚才我们提到，接盘人首先要补缴3亿元税费。此外，B区的5栋还没办理预售证，而且室内精装修、机电安装等大量内部工程也在等待推进，项目距离完整竣工仍有巨大资金缺口需要填补。

更要命的是在漫长的停滞过程之中，它累积了错综复杂的债权债务关系。

原项目公司上海虹源盛世投资在项目早期开发阶段，就与盛京银行建立融资合作，以项目土地及在建工程作为抵押物获取大额借款，后期借款合同发生违约，该资产被沈阳中院查封，成为最早的大额金融债权之一。

除盛京银行之外，项目开发建设过程中，还形成大量工程施工单位工程款债权、供应商货款债权，叠加股东层面的股东借款、股权相关债务，债权类型多元，债权人数量众多，债务结构盘根错节。

2022年，上海虹源盛世投资发展有限公司正式进入破产清算程序，由破产管理人接管资产，此次破产财产处置，拍卖所得价款将按照破产法规定的清偿顺序，向各类债权人分配受偿。

截至目前，该标的已有数千次围观，但还没有出现报名者。

虽然项目区位条件优越，土地剩余使用周期充足，但超78亿元的起拍价格，叠加补缴土地出让金、续建投入、历史遗留债权以及网签购房者权益处理等多重难题，民间资本很难独立承接，首拍存在流拍可能。

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